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相思湖购物公园 违约被张月珍告上法院的判决

来源:未知 编辑:admin 时间:2017-11-11
相思湖购物公园 违约被张月珍告上法院的判决
南宁铁路运输中级法院
民事判决书
(2015)宁铁中民终字第28号
上诉人(一审原告):张月珍。
委托代理人:黄钥,广西万益律师事务所律师。
被上诉人(一审被告):广西跃盛置业投资有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路37号琅西三组综合楼B楼。
法定代表人:李浩铭,该公司执行董事。
委托代理人:傅捷,广西同望律师事务所律师。
上诉人张月珍因与被上诉人广西跃盛置业投资有限公司(以下简称跃盛公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服南宁铁路运输法院(2015)南铁民初字第133号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年9月6日受理后,依法组成合议庭,于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人张月珍的委托代理人黄钥,被上诉人跃盛公司的委托代理人傅捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2014年1月9日,张月珍(承租方、乙方)与跃盛公司(出租方、甲方)签订了一份《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》,内容为:甲方将位于南宁市大学东路93号跃盛国际商业广场第一层第1027号商铺(面积47.63平方米)出租给张月珍用于经营三雄麒牌鞋类,租赁期三年,从2013年12月30日起至2016年12月29日止(具体起租时间自甲方实际交付商铺且正式通知上载明的日期为准),甲方应于2014年1月30日前将商铺交付给乙方;第一年每月租金为5954元,从第三年起,租金按上年度月租金标准基础上每年上浮6%;乙方在签订合同时需要缴纳17860元作为合同履约保证金;乙方按承租商铺的面积,以每月每平方米13元的标准支付经营管理费,每季度经营管理费为1857元;合同第四条4.4约定:甲方应按时交付铺位或场地给乙方,如逾期交付,则根据合同的违约条款向乙方承担违约责任,但发生下列情况之一导致甲方逾期交付场地给乙方,乙方可要求解除合同,甲方无息退还乙方所交的各项费用,不再承担任何责任:1、甲方对商场进行装修所致的延误;2、甲方无故延误不超过45天;3、因特殊原因延误不超过180天,所谓特殊原因是指:商场的设备遇到异常困难及重大技术问题不能及时到位或解决。合同还约定:任何一方违反合同的条款,或者不完全履行合同规定的义务之一,除非本合同另有约定,否则违约方应在有关条款规定的时限内(最长不超出10天)采取补救措施,并应按合同有关条款的约定承担违约金;如该条款没有约定违约金的具体数额,则违约方应按当年度年租金总额的5%承担违约金;甲方未按本合同约定向乙方交付商铺,甲方按乙方实际支付费用的银行同期贷款利率向乙方支付违约金或免收与违约金相同的租金;合同还约定了其他权利义务。同日,张月珍(承租方、乙方)与跃盛公司(出租方、甲方)还签订了一份《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》,合同约定:乙方承租甲方位于南宁市大学东路93号跃盛国际商业广场第一层第1027号(面积47.63平方米)商铺,双方基于跃盛国际商业广场统一经营管理的需要,在甲乙双方自愿、平等、协商一致的基础上,就商场的商业经营管理订立合同。甲方根据《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》的约定条款对该商场提供商业经营管理服务,服务期限从2013年12月30日起至2016年12月29日止,乙方按其租赁商铺的建筑面积以每月每平方米13元的标准向甲方支付经营管理费,经营管理费每季度1857元;合同还约定了其他权利义务。上述两份合同签订后,张月珍于2014年1月13日向跃盛公司支付了商铺管理费1857元、商铺合同保证金17862元、商铺租金53586元,并由跃盛公司向张月珍开具了三张《收款收据》。
2014年1月15日,张月珍向柳州欧泰展柜装饰工程有限公司订购货柜,支付货柜款58312元。2014年2月16日,张月珍向浙江三雄麒鞋业有限公司(以下简称三雄麒公司)柳州代理处购买了一批女鞋,并支付定金50000元。
一审另查明,根据中国人民银行发布的历史数据,2014年1月13日至2014年11月21日的中国人民银行贷款基准利率(一至三年期)为6.15%/年;2014年11月22日至2015年2月28日的中国人民银行贷款基准利率(一至三年期)为6.00%/年;2015年3月1日至2015年5月9日的中国人民银行贷款基准利率(一至三年期)为5.75%/年;2015年5月10日至2015年6月27日的中国人民银行贷款基准利率(一至三年期)为5.50%/年;2015年6月28日至今的中国人民银行贷款基准利率(一至三年期)为5.25%/年。
由于租赁合同签订后,跃盛公司至今未能向张月珍交付租赁铺面,张月珍认为跃盛公司的行为构成根本违约,遂诉至法院,请求判令:一、解除张月珍与跃盛公司签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》;二、跃盛公司返还张月珍商铺管理费1857元、商铺合同保证金17862元、商铺租金53586元,并支付资金占用费(计算方式:以73305元为基数,从2014年1月13日起,按中国人民银行同期贷款利率计算至本案判决生效之日止);跃盛公司赔偿张月珍货柜款58312元、订货定金50000元;三、本案诉讼费由跃盛公司承担。
一审法院审理认为,张月珍与跃盛公司之间签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》系双方当事人真实意思表示,内容未悖法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应恪守。
关于《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》是否应当解除的问题。跃盛公司自双方签订上述两份合同后一直未向张月珍交付涉案商铺,跃盛公司对此予以认可,故对跃盛公司未向张月珍交付涉案商铺的事实,一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定,跃盛公司应当按照约定的期限向张月珍交付租赁商铺,跃盛公司至今未交付租赁商铺的行为已构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,张月珍有权要求解除双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》合同,合同应于一审法院向跃盛公司送达起诉状副本、应诉通知书等材料之日即2015年3月15日解除。
关于跃盛公司是否应返还张月珍商铺管理费、商铺合同保证金、商铺租金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,跃盛公司应向张月珍返还其已支付的商铺管理费1857元、商铺合同保证金17862元、商铺租金53586元,三项共计73305元。由于双方在《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》中约定跃盛公司未按合同约定向张月珍交付商铺,跃盛公司应以张月珍实际支付的费用为基数,按中国人民银行同期贷款利率向张月珍支付违约金,双方约定的违约金损失实际上相当于张月珍所支付款项的利息损失,故张月珍请求跃盛公司按中国人民银行同期贷款基准利率标准向张月珍支付资金占用费,一审法院予以支持,资金占用费的计算方法为:以73305元为基数,按中国人民银行一至三年期贷款基准利率,从2014年1月13日起分段计算至本案判决生效之日止。跃盛公司主张双方签订的租赁合同第四条4.4中约定了退还张月珍所缴纳的费用无需支付利息的情形,跃盛公司无需向张月珍支付资金占用费,即使支付,资金占用费亦应从双方约定的交付商铺时间起45日后计算。但从本案来看,双方约定的交付商铺时间为2014年1月30日,跃盛公司至今未能向张月珍交付商铺,跃盛公司延迟交付商铺的时间不符合该条款中约定的交付商铺时“无故延误不超过45日”及“因特殊原因延误不超过180天”的情形。因此,对于跃盛公司的该项主张,一审法院不予支持,资金占用费的计算应从跃盛公司实际收取张月珍款项之日起计算。
关于张月珍主张的货柜款及订购鞋子的定金损失如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)第十条的规定,“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”本案中,由于商铺未交付,张月珍购买的货柜也未实际装修于商铺内,且货柜是可以移动和使用的,因此,张月珍关于货柜款应由跃盛公司支付的主张,于法无据,一审法院不予支持。至于张月珍主张的因订购鞋子而支付的定金损失,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定,房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,张月珍订购其经营销售的货物所支付的费用不属于租赁合同解除后导致的直接损失,因此,张月珍的该项主张于法无据,一审法院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定,一审判决如下:一、张月珍与跃盛公司于2014年1月9日签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》于2015年3月15日解除;二、跃盛公司向张月珍返还商铺管理费1857元、商铺合同保证金17862元、商铺租金53586元,三项共计73305元,并支付资金占用费(计算方法为:以73305元为基数,按中国人民银行一至三年期贷款基准利率,从2014年1月13日起分段计算至本案判决生效之日止);三、驳回张月珍的其他诉讼请求。本案受理费4026元,减半收取2013元(张月珍已预交),由张月珍负担1170元,跃盛公司负担843元。
上诉人张月珍不服一审判决,上诉请求:一、维持一审判决的第一、二项;二、撤销一审判决第三项,判令被上诉人赔偿上诉人货柜货款人民币58312元及订货定金人民币50000元;三、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
事实和理由:一、因为违约解除合同,合同解除后违约方应当赔偿守约方损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”合同解除后的赔偿范围包括为订立合同所支出的必要费用、因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用、合同解除后因恢复原状而发生的损害。因此作为违约方跃盛公司应赔偿张月珍的各项损失。
二、一审判决对货柜及定金的法律属性认定错误。1、货柜在本案中的法律属性并非“未形成附合的装饰装修物”,而是根据原合同中指定的租赁标的长宽高等三维参数而向厂家定做的定作物。一审判决适用《房屋租赁司法解释》第十条的规定来认定本案货柜属于“未形成附合的装饰装修物”,进而不支持张月珍关于请求跃盛公司赔偿货柜款的主张是错误的。在本案中,张月珍基于对合同可以履行的信赖,在合理的时间内,作出订购货柜的决定为即将开展的经营而准备。该货柜属于根据租赁商铺长宽高等三维参数规格而特别“量身定做”的“定作物”,属于生产经营必备“用具”,而非“装饰装修物”。其次,《房屋租赁司法解释》第十条的适用前提为“承租人经出租人同意装饰装修”。但众所周知,为开展经营而“定制货柜”的行为,并非归类为“应当经出租人同意的装饰装修”行为。该定作物不用于原定的商铺,其原有价值几乎完全丧失。所以,一审判决将货柜认定为“未形成附合的装饰装修物”,进而适用《房屋租赁司法解释》第十条以驳回赔偿上诉人的请求,是严重的错误!2、定金损失与跃盛公司违约行为之间存在因果关系。在本案中,张月珍同样基于对合同可以履行的信赖,在合理的时间内,作出备货并支付定金的决定为即将开展的经营做准备。由于跃盛公司逾期不交付租赁场地,且场地交付时间遥遥无期毫无定数。在此情况下,张月珍只能采取逾期提货的措施,防止损失进一步扩大。张月珍定金被没收,非系因己方“主动追求”或“经营风险”所致,而系因跃盛公司的违约行为被迫所致。如果为了使定金不被没收而提货,就会因为没有销售商铺,直接造成货物和仓储的双重损失,经济损失的后果会更大。所以,定金被没收与跃盛公司违约不交付租赁场地之间,存在直接因果关系。但是,一审判决适用《合同法》第二百一十二条关于租赁合同定义的规定,进而否定本案定金为直接损失,这是不正确的。本案虽为租赁合同纠纷,但当事人之间签订的合同之合同目的,并非仅是简单的“租赁”二字。双方签订的《商铺租赁合同》与附属的《商铺经营管理合同》均对张月珍的经营活动进行了约束和控制,甚至连经营的商品品牌都在合同中作了明确的约定。因此,本案的合同关系,不单只有“租赁”,还应当包含“经营管理”。张月珍为了合同目的的实现,进而在合理的时间内备货并按市场规则支付定金,则应当属于履行合同义务的行为。然而,因为跃盛公司不交付租赁场地的违约行为,导致张月珍无法提货而出现的定金损失,应当被视为直接损失。
三、跃盛公司应当赔偿货柜及定金损失。根据上述论述,张月珍基于对合同履行的善意信赖,合理地作出了定制货柜及备货并支付定金的决定。如跃盛公司不存在违约不交付租赁场地,则货柜能够物尽其用、定金亦不会因无法提货而被没收。既然因跃盛公司违约而导致相关合同解除,张月珍的租赁和经营目的亦不复存在。那么为租赁和经营所准备的货柜,其已失去了应有的使用价值,张月珍不应为合同的解除承担责任,因此,货柜款的损失应当由责任方、违约方跃盛公司来承担,跃盛公司应当赔偿张月珍货柜款58312元。跃盛公司赔偿完毕后,张月珍愿意将该货柜交予被上诉人。再根据《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”的规定。跃盛公司应当赔偿张月珍因无法提货而被没收的定金50000元。
综上所述,上诉人张月珍认为,一审判决的第一、二项是公平、公正的;但对于驳回货柜和定金赔偿请求的判决,上诉人张月珍认为是错误的并感到十分痛心。货柜款的支出和定金的损失,属于因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用,及因防止损失扩大而支出的合理费用,应当归属在合同解除后的赔偿范围内,对于赔偿该部分费用的主张,应当得到支持。恳请人民法院依法纠正一审判决之错误,支持上诉人张月珍的全部上诉请求。
被上诉人跃盛公司答辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。张月珍要求跃盛公司赔偿货柜款、定金损失无事实和法律依据。理由如下:1、张月珍没有证据证明其与三雄麒公司存在合同关系。2、假设张月珍与三雄麒公司存在合同关系,那么在2014年1月30日张月珍明知跃盛公司无法按时交付租赁房屋时,仍然于2014年2月6日与三雄麒公司签订合同,并支付相关定金,则定金损失应由张月珍自行承担。3、张月珍没有证据证明已经实际向三雄麒公司支付了定金5万元。张月珍未提交付款后应当产生的发票或银行转账凭证。4、张月珍的证据中无法证明相关报价单是由三雄麒公司签发。
上诉人张月珍对一审查明的事实无异议。
被上诉人跃盛公司对一审查明的事实提出异议,认为一审判决认定张月珍向柳州欧泰展柜装饰工程有限公司订购货柜,并支付货柜款58312元,以及向三雄麒公司购买一批女鞋,并支付定金50000元不是事实,没有证据证实张月珍与上述两公司存在买卖合同关系,支付货柜款和定金没有相应的凭证。
双方当事人在二审期间未提交新证据。
关于跃盛公司对一审查明事实提出的异议,本院认为,根据一审中张月珍提交的柳州欧泰展柜装饰工程有限公司展柜报价单,收款收据,展柜的照片等证据,可证实张月珍向柳州欧泰展柜装饰工程有限公司订购了货柜,并已支付货柜款58312元。张月珍在一审期间提交了与三雄麒公司签订的产品购销合同,双方在合同中约定张月珍需向三雄麒公司支付定金50000元。同时,张月珍支付定金50000元有相应的收款单佐证,在收款单上注明是以现金方式支付,由于该定金是以现金方式支付,因此也就没有相应的银行转款的凭证。跃盛公司虽然否认以上事实,但并未提交相关证据证实其主张,故跃盛公司对一审查明事实提出的异议,本院不予采信。
经审查,一审查明的事实属实,本院予以确认。
本案审理期间,经本院主持调解,双方当事人未能达成调解协议。
根据双方当事人的诉辩意见,归纳本案争议焦点为:上诉人张月珍要求被上诉人跃盛公司赔偿货柜货款58312元以及被三雄麒公司没收的定金50000元是否有事实和法律依据?
本院认为,关于张月珍要求跃盛公司赔偿货柜货款58312元的问题,上诉人张月珍在与跃盛公司签订《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》、《跃盛国际商业广场商业经营管理合同》后,为自身经营需要,向柳州欧泰展柜装饰工程有限公司定做了货柜,该货柜已交付给了张月珍,但是截止目前,该货柜并未安装至涉案商铺,仍然存放于张月珍处。《房屋租赁司法解释》对租赁合同中装饰装修的范围进行了明确,即“在房屋租赁合同中,承租人为了改善房屋使用功能,满足其使用需求,一般在租赁房屋后都要进行改建或者增设他物。从实践角度看,应当将这些改建物或者增设的他物连同一般装饰装修物起,作为房屋的添附物处理。因此,房屋租赁合同中承租人对房屋的装饰装修既包括一般意义上的装饰装修,也包括改建和增设他物”。因此,张月珍为经营需要所定制的货柜,虽然是根据所承租商铺的面积和尺寸定制而成,但应属于租赁商铺后因经营需要增设的物品,属于装饰装修的范围。由于该货柜并未安装使用,故一审判决认定其为未形成附合的装饰装修物并无不当,该货柜款应由张月珍自行承担。
关于张月珍主张被三雄麒公司没收的定金损失50000元应由跃盛公司赔偿的问题。根据一审查明的事实,张月珍与跃盛公司所签订的商铺租赁合同中第二条约定,跃盛公司应于2014年1月30日前将商铺交付给张月珍,但实际上跃盛公司至今未能将涉案商铺交付给张月珍。张月珍与三雄麒公司所签订的产品购销合同未注明签订的时间,向三雄麒公司支付定金的时间则是2014年2月16日,在跃盛公司逾期未交付商铺的情形下,张月珍应意识到跃盛公司有违约的可能,在此种情形下张月珍未尽到审慎的注意义务,仍然与三雄麒公司签订产品购销合同并向三雄麒公司支付定金,之后由于商铺未能按期交付,导致50000元定金被三雄麒公司没收,此项损失亦应由张月珍自行承担。张月珍主张该定金损失应由跃盛公司进行赔偿缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
综上所述,上诉人张月珍的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4026元(上诉人张月珍已预交),由上诉人张月珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 李 灵
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 符贵芳
[注:公开判决文书是国家司法审判公开的重要环节,不仅不违法,而且有助于国家法制建设,并且有助于打击拖欠、赖账、违约等不良行为,有助于养成良好的社会风气。如确认侵犯了您的利益,请联系我们。]

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